Własne krematorium - cz 3 - diabeł tkwi w szczegółach, czyli przeszkody administracyjne

Analizując lokalizację naszej inwestycji w krematorium, niezbędnym jest przeanalizowanie pod kątem prawnym nieruchomości, na której taki obiekt chcemy postawić. Niewłaściwe decyzje podjęte na tym etapie mogą mocno opóźnić naszą inwestycję lub całkowicie ją wstrzymać, narażając inwestora na potężne koszty. Nie mówię tu w ogóle o utraconych korzyściach, które te poniesione koszty mogą przewyższać.

Jak zatem poprawnie przeanalizować naszą działkę pod kątem możliwości wybudowania krematorium?

Powinniśmy zacząć od analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli taki występuje na terenie, gdzie znajduje się wybrana działka). Jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), należy sprawdzić czy teren został objęty jakimś studium warunków zabudowy. O ile z MPZP powinno wprost wynikać, jaki rodzaj działalności może być prowadzony na danym obszarze oraz jakie są wymogi dotyczące procentu zabudowy działki, ilości kondygnacji, kształtu dachu, ilości miejsc parkingowych i daje nam jasne wytyczne co do projektowania, to w przypadku studium nie jest wykluczone, że inwestycja niezgodna ze studium nie będzie mogła zostać zrealizowana.

1. Przeznaczenie działki

Plan urbanizacyjny danego obszaru wskazuje na to, jaką funkcję ma spełniać działka. Może to być działka mieszkaniowa (jednorodzinna MN lub wielorodzinna MW), usługowa U, usługowo-mieszkaniowa (wówczas zwykle określany jest jaki procent zabudowy powinien zostać przeznaczony na część mieszkaniową, a jaki na usługową), mogą to być tereny rolnicze R, lub obsługi produkcji rolnej RU, tereny produkcyjne P, tereny zielone (np ZC to oznaczenie działki przeznaczonej na cmentarz). Pod działalność krematorium konieczne jest posiadanie działki usługowej, gdyż wykonywanie spopieleń (tak samo jak oferowanie usług pogrzebowych) jest de facto działalnością usługową. Wszelkie inne oznaczenia działki albo uniemożliwiają wybudowanie krematorium bez zmiany MPZP albo bardzo utrudniają proces uzyskania pozwolenia budowlanego, gdyż wymagają specyficznej interpretacji funkcji działki, z którą urzędnik wydający decyzję o pozwoleniu budowlanym może się nie zgodzić.

Należy zwrócić uwagę, że często w MPZP wskazane są usługi, które mogą być świadczone na danej działce w postaci zamkniętego lub otwartego katalogu usług. W tym wypadku każde słowo i przecinek ma znaczenie, aby nasza inwestycja się powiodła. 

2. Ulice, drogi lokalne, dojazd do działki

Ta część planu wskazuje nam jak działka jest skomunikowana, czy leży przy ciągu komunikacyjnym, czy też np. wymaga przejazdu przez nieruchomość sąsiednią (wówczas sąsiad - właściciel nieruchomości, przez którą trzeba przejeżdżać, na pewno zostanie określony jako strona postępowania - więcej o określaniu stron postępowania przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę w innym wpisie). Na planie widać także miejsce wjazdu na działkę. Istotne jest to na etapie projektowania budynku, uwzględniając logistykę przyjeżdżających pojazdów (karawany, samochody rodzin żegnających zmarłego, zaopatrzenie, np. w paliwo płynne).

3. Linie zabudowy, stopień zabudowy działki

Linie zabudowy mówią nam o tym, gdzie w sąsiedztwie istnieją inne budynki i jak nasz budynek może być usytuowany względem innych budynków i względem granic działki (np. konieczność zachowania minimalnej odległości). Uzyskujemy tu też informację o tym, w jakim stopniu działkę możemy zabudować. Może się okazać, że potencjalnie duża działka o niskim procencie możliwej zabudowy nie pozwala nam na postawienie krematorium. W tej części może też się pojawić informacja o konieczności zachowania określonej powierzchni biologicznie czynnej (zielonej) na terenie działki (trawniki, klomby, etc).

4. Ilość kondygnacji

Czasem w przypadku niezbyt dużej działki albo z dodatkowymi ograniczeniami (np. zachowania odległości) może okazać się niezbędna zabudowa dwukondygnacyjna. MPZP może nas w tym zakresie ograniczać.

5. Dostępność mediów

To bardzo istotny punkt, który mówi nam o tym, czy jesteśmy w stanie podłączyć się do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej i gazowej. Brak któregoś z mediów wpływa na koszty inwestycji i czas jej realizacji (np. konieczność zaprojektowania i dobudowania linii wodociągowej), a także na rozmieszczenie budynku na działce (np. konieczność wybudowania szamba czy umieszczenia zbiorników na gaz płynny). Warto także zwrócić uwagę, czy przez działkę nie przebiegają jakieś linie energetyczne lub inne linie zasilające w media naziemne lub podziemne. Mogą one wpłynąć na usytuowanie i kubaturę budynku. 

6. Granice terenów chronionych (np. Natura 2000 lub strefa ochrony konserwatorskiej)

Zapisy w tej części mogą skutecznie (ale nie muszą) zablokować nam możliwość wybudowania krematorium.  Obszary chronione podlegają dodatkowym obostrzeniom i uzyskaniu dodatkowych decyzji lub sporządzenia dodatkowych analiz. Może być konieczna analiza urbanistyczna lub ocena wpływu inwestycji na środowisko naturalne. Strefa ochrony konserwatorskiej wpływa znów na kształt bryły budynku, a nawet wykorzystane materiały budowlane, kolory fasad i rodzaj pokrycia dachowego. Konserwator zabytków może stać się także naszą przeszkodą w przeprowadzeniu inwestycji w krematorium. 

7. Wykluczenia i inne zapisy miękkie

Rzadko się zdarza (ale istnieją takie lokalizacje w Polsce), gdy wprost jest napisane w MPZP, że na danym obszarze nie można świadczyć usług spopielania zwłok. Taki zapis całkowicie uniemożliwia wybudowanie krematorium, chyba że mamy możliwość zmiany zapisów planu (proces bardzo czasochłonny oraz bardzo trudny do przeprowadzenia - konieczne są konsultacje społeczne). Mogą jednak pojawiać się inne zapisy "miękkie", które nie wskazują wprost na niemożliwość wybudowania krematorium, ale nieprzychylny urzędnik lub protestujący mieszkańcy będą je wykorzystywać w celu skutecznego zablokowania inwestycji (np. "usługi niezakłócające spokoju zamieszkiwania", "usługi pozytywnie wpływające na otoczenie", etc.). Na działce z takimi zapisami nie będzie łatwo uzyskać pozwolenie budowlane na krematorium. 

Pozostaje jeszcze kwestia działki rolnej oraz zalesionej. Na tego typu nieruchomościach można uzyskać pozwolenie budowlane dla krematorium, ale konieczne jest ich odrolnienie (koszty!) oraz częściowa wycinka drzew i krzewów (koszty!)

Chcesz być na bieżąco z informacjami z tego bloga? Wpisz swój adres e-mailowy na głównej stronie w okienko "Śledź przez maila" i każdy nowy post przyjdzie do Ciebie na Twój adres e-mailowy.

Masz jakieś pytania? Napisz przez formularz na stronie lub na e-mail: okremacji@gmail.com